2月24日，济宁自然资源和规划局网站进行了春节后的首次土地信息公示，以网上挂牌方式出让三宗国有建设用地使用权，其中有2宗住宅用地，1宗商服用地。2宗商服用地中有1宗位于太白湖新区李集片区，另一种位于高新区康洁洗涤北侧。
济宁的楼市为什么迷茫，我们从最新公示的这2宗土地说起。
这两宗土地的位置怎么样？我想在大多数人，甚至开发公司的营销人员眼里很都一般，甚至有人用特别差来形容，因为均处于区域的边缘地带，配套稀缺、距离市中心远，但是对于开发公司的拿地人员来说，这两个位置都是不可多得的投资选择。
我们拿李集地块来说明：李集地块所处的太白湖新区，被定义为未来济宁城市主中心；片区内优质土地资源越来越少；近年来片区内土地供应量较少，核心位置的住宅供应越来越少；地块周边小学、初中、高中多所学校环绕；医院、养老设施齐全；地块西侧大运河，南侧太白湖景区。所以，单从区位来讲，这是一宗具备发展潜力的优质土地。
但是，区位这么好的一宗土地，对于开发商来说只能可望不可及，为什么呢？因为他的楼面价就达到了元/㎡，而且还要代建一个幼儿园，如此，加上幼儿园的成本折合楼面价预计约元/㎡。
元/㎡的楼面价是个什么概念呢？每平米的综合建设成本预计要元，财务费用、营销费用、管理费用、税费等预计占房价的20%。如此来说，这个项目开发商的均价最少要卖到元/㎡左右才保证不赔钱，卖到约元/㎡才能保证风险降低的利润率。
分解一下，将来这个项目的小高层卖到约元/㎡、洋房约元/㎡，开发商保证不赔钱；将来小高层约元/㎡，洋房约元/㎡，开发商才能有一个相对可观的利润率。
关于以上的测算只是估算大帐，各家成本不一样，测算方式不一样，会有一定的差异。
当然，企业的成本更高，项目的售价就要更高，而有企业的成本较低，可能代表项目的开发建设要降低标准，大家也知道这意味着什么。
这两个项目能不能卖到这样的价格呢？我们参考片区内目前售价较高的项目，新城项目的高层售价在元/㎡左右，这个项目具备强势的商业配套，中南珑悦的洋房售价在元/㎡左右。
道理大家明白了吧？如果开发商想拿这块地，需要要卖够高的价格！甚至超过新城和中南项目的售价，所以接下来这个地块的成交结果，从开发商角度会反映2个问题：
如果成交了，说明开发商认可这个区域，这个片区的房价可能很快要迈上一个新台阶；如果流拍了，说明开发商对这个片区的期望值，甚至是济宁的房价上涨还是有些担忧的。
济宁的地价和房价问题，不只是反映在这一个地块上，这次一起公示的高新区康洁洗涤北地块也是一个道理，而从济宁的整体房价和土地成交来看，和上述面临的是同一个问题。
据相关网站统计，济宁市主城区年1月房价为元/㎡，而住宅用地成交的平均楼面价为元/㎡左右。这是一个什么概念？如果这些新成交的地块将来入市的平均售价低于元/㎡，那可能是赔钱卖的。
有人会有疑问，现在均价元/㎡，难道是开发商赔钱卖的？关于这个问题很容易理解，现在卖的房子，有可能是2年前，甚至5年前开发商拿的地，那时候地价还没有这么高。
所以从地价和房价的逻辑来看，济宁未来的房价或许还有一轮上升。而济宁房价的迷茫，也是来自于地价和房价的关系。
地价虽然上涨，但是房价还有没有上涨的潜力，开发企业比较困惑，从土拍不难看出，年供应50宗，成交35宗，流拍了15宗，也就是说，已经有开发商不认可济宁的地价，甚至认为济宁房价未来的爆发力并不强。
我的观点是，济宁的房价还会继续涨的概率比较大，但是会比较疲软。
济宁的房价上涨原因和其他城市有些区别，大多数城市的房价上涨是需求导致房价上升，房价拉动地价，地价然后推动房价，房价与地价相互推，而济宁现在更多的可能性是地价推动房价。
过去十年，济宁的房价上涨约了47.2%，上涨幅度在山东是十六地市中排名倒数第一，也就是说在过去的十年里，济宁房价的增幅还是比较稳定的。
作为山东省GDP排名前六的城市，房价排在第十位，房价上涨的幅度排在倒数第一位，这么幸福的房价，在山东省只有潍坊和济宁两座城市，而如今，济宁人民马上就不如潍坊人民幸福了。
关于潍坊和大家说过，辖多个百强县，这些百强县吸附了一部分本该流向市区的需求，那么济宁呢？或许也有一些这方面的原因，毕竟辖区邹城、兖州、曲阜实力也够强或者具备特色。
但是，我认为还有一个原因，济宁市区的实力并没有那么强，肥沃的疆土支撑了济宁整体的GDP，而人均的分配不足以支撑房价过快的增长速度。
年山东省GDP的数据，济宁年虽还位列第六位，但是增速0.77%，全省倒数第一，接下来济宁的发展，面临巨大的考验。
济宁的房价，大概率还会迈上一个台阶，但是我认为这个台阶并不是全靠城市的发展、购房的需求自然推动的，所以这个台阶迈的有些艰难，稍有不慎，还有可能崴着脚。
希望济宁的地价能够稳定，济宁的房价能够稳定，因为即使住房不炒，还有其他让房价上涨的因素。
