我是星叔，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔你好，我在山东济宁市邹城是一个四线城市居住，有一套小面积住房，房子妈妈自己在住，是我爸生前买的没有贷款直接落在了我名下。目前自己的状况是因为前几年投资失败，目前负债40万，没有房子居住，一家五口一个老人，一儿一女，现在租房。我名下有一套商业门头房，目前负债的形式就是这个房子抵押的贷款。房子不买越来越贵，买的话压力很大，首付可以通过借款先付上，再提取贷款还上，首付款利息和月供想通过房租来通过，至于欠款只好慢慢还了，不知道想法对不对，我们这目前的新房房价大概在-左右。综合我目前的情况希望星叔能给予更好的建议，谢谢！
回答：你这种打法，风险度很高额，完全是滚雪球效应，如果没有正现金流，很容易出事。
另外你这样操作的后果就是负债率偏高，一般我们不建议负债率超过50%，否则很容易断供，资金周转不上。
你当下最有价值的做法就是先出掉商住房，哪怕适当亏本，只有这样你的资金才能周转出来，才能恢复正常轨道，而不是把希望放在房租上，来抵月供。
对于小城市，如果有半年没有租出去，你房子的月供怎么办？这是一件风险极大的事情。而且商住房本来就是坑，必须先卖再买，千万不要弄错顺序，特别是手里没有更多现金流支撑的时候。
其实每天收到很多人的买房咨询，毫不夸张说，只有10%不到的人，能规避这些错误:
一、买错了房子
1.跑三四线跑环京环沪买错城市；
2.不懂限购不懂商业买商住商铺买错物业；
3.不懂价值溢价远郊CEO三无贵妇盘，贪便宜硬伤损盘。
二、做错了贷款
1.没看好限贷规则被二套急急忙忙按揭2成；
2.比银行还怕贷款比风控更懂风险就是不贷少贷；
3.先买房子再做贷款，贷款漏洞百出。
三、搞错了时机
1.新手总想看到大盘上涨再抄底结果是追涨杀跌；
2.总要先卖房再买房，卖低买高总比行情慢半拍；
3.勤看咨询案例，偷瞄推荐小区，结果是3年前的问答
提问：星叔，买房子有必要买小区的楼王吗？位置好，视野采光都好，就是价格贵一些。
回答：要看价格。
楼王将来固然好卖，整个项目最大的利润都压在了楼王上。所以一般来说楼王的价格都是偏贵的。
我们所见到的精美的样板房，震撼的景观示范区，售楼处里面的各种茶水饮料的服务，精美的楼书和户型图设计。这些都是开发商投入的广告费。楼王的售价涵盖这些广告费的比例最高，因此，你若买到了贵的价格则投资回报率很低。
但如果在二手房领域里面淘到了一套楼王位置，与小区其他位置的价格类似，则一定是笋盘，值得入手。
提问：星叔你好，我在南通有4套房产，除掉一套自住房，其他要不要卖出想办法上车上海？
回答：南通目前在高位无疑，牛市卖出也没问题，当下就是三四线置换二线，二线置换一线的最好时机，也是三大城市群的核心城市最好的上车黄金窗口。
钱都会用脚投票，大城市房价这么高，本质上还是因为，人们认可城市的价值，并且想留在大城市。
有句话是这么说的，中国的城市化进程无法阻挡，目前的房地产市场根本不用担心。
只要人们向上折腾的想法不变，优质城市的楼市就总会有行情。
这一点很重要，是否有人接盘是市场最底层的反馈。
就算城市化进程放缓，城市人口数量不再增长，但在城市内部，每个人都总会想办法置换到优质区域，搬到市中心。
区域板块轮动的动力永远存在，这也正是大城市魅力和活力的象征。
总而言之，选择好城市，确定好区域，房价的涨幅就不会太差。
越稀缺的，就会越来越难得到。
强者恒强。
提问：星叔，看中了一个好学区的2房，房东报价万，砍了20万，好不容易谈得差不多，可到签字的时候，一直不敢签，因为自己手上万的房子还没卖掉，于是约定好抓紧时间去卖房，结果在2周之内，密集见了红绿中介的很多客户，发现没有一个满意的，要么是付款方式不合适，要么是价格谈不拢，还有的根本就是中介造出来的假客户，但是想买的房子由于学区房行情火爆，短短2周时间，当时看中的那套完美的房子，已经以万的价格被成交掉了。现在又得重新看，房子又还没买，是卖还是先买？
回答：现在置换时，都要记住，一定一定要先卖后买，只有钱拿到手了，才能让自己买房立于不败之地，那些先买后卖的，看似以低价锁定了房源，但万一房子最终真的卖不掉，或者卖不出你想要的价格，你之前定金能不能追回来另说，之前好不容易谈好的利润，可能也会以割肉的方式便宜别人。
除了考虑先买后卖还是先卖后买，另外在换房预算有限的情况下，置换房屋还要注意以下几方面：
1、考虑预算与成本：包括流动资金、首付和月供等的比较，如需租房，还要考虑房租等成本。
2、考虑小孩上学：置换新房，要等小区建成才可划分到具体学校，置换二手房，则要考虑前业主是否已用掉学位，或是否能正常迁入户口。
3、考虑区域交通：置换房屋时，要考虑出行、通勤等交通问题，一般新区规划较好，发展前景好，路宽人少，居住舒适度高，但距离可能远；老城区路网发达，配套齐全，但难免人多杂乱。
4、考虑面积与户型：三口之家，三室就够用了，想要住得舒适可置换面积大一些的三室。如有二孩/计划，置换户型最好为四居室。如与老人同住，可能要考虑更大的房子。
其实，如果买卖房屋的路上，可得一二“良师”，真的可令整个交易流程变得顺利流畅许多。
文章来源星叔房谈